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入居金1億円と入居金0円の有料老人ホームの違い
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入居金0円で月額利用料が格安な有料老人ホームと、1億円の入居金がかかるような有料老人ホームがありますが、その違いは何かについて紹介したいと思います。

介護保険制度が始まって間もない2000年前半ぐらいの有料老人ホームは、入居一時金として、入居する段階で1億円以上を支払って、さらに毎月50万円以上の月額利用料がかかるなどといった超高級有料老人ホームが多く存在していました。現在でもこのような強気な価格設定の有料老人ホームは存在していますが、多くの施設が一般的なサラリーマンだった方が年金と貯金をうまく使えばも手が届くぐらいの料金設定にして運営しています。

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なぜ入居金1億円などの介護施設があるのか

有料老人ホームというのは、事業としての側面を考えると、不動産業プラス介護事業という形になっています。介護保険制度が始まったのが2000年ですので、その頃には不動産の部分は介護事業を運営する会社が自社で土地を購入し、自社の持ち物として老人ホームの建物を建て、中に必要な備品などをすべて自社でまかなっていました。そのため有料老人ホームを運営する会社は、莫大な金額の初期投資をして、さらに有料老人ホームでの介護事業を安定して提供するために人材を確保したり教育したりし、入居希望者を集めるために営業をしたりと、初期投資も運転資金も莫大な金額が必要でした。そこで、入居時に入居金として入居する人からまとまったお金を徴収することが主流となっていました。

当時の介護事業の運営方法では、入居金をたくさんもらわないと、土地代や建物の建設費用などの返済が出来ませんし、運営資金も確保できないので、借り入れしたくてもリスクが高くキャッシュフロー的に難しかったのです。

例えば、都心の一等地に土地を購入して、鉄筋コンクリートの立派な建物を建てて、建物の中に立派な家具や介護に必要な設備などを入れたとするとそれだけで数十億円の投資が必要です。事業者側はこの投資した金額を回収しつつ借金を返済していかなくてはならないので、仮に入居金が1億円という高額だとしても事業者側からするとそこまで高くはないという感覚であると思います。また、当時入居金が1億円かかるというような有料老人ホームでも納得をして入居している方もたくさんおられたことから、資金に余裕がある方などはこの辺りの説明をしっかりと理解した上で入居を決めていたものと思われます。

なぜ入居金0円という有料老人ホームが増えてきたのか

入居金1億円というような高額な金額を払って入居する有料老人ホームがある一方で、入居金が0円で、月額利用料金のみで運営されている有料老人ホームも増えてきました。入居金が1億円かかる有料老人ホームの場合には、土地代や建物代などに莫大な初期投資をかけているのでその金額を回収しつつ借入の返済をするというモデルのためやむを得ないものでした。近年増えている、入居金0円で有料老人ホームが成り立つためには、運営会社は土地代や建物代などの投資を極力減らさなくてはなりません。

そこで最近は、土地や建物の部分は不動産のオーナー(大家さん)に、老人ホームとして運営しやすいような建物を用意してもらい、その建物を賃貸契約することで、有料老人ホームの運営会社が不動産のオーナーに毎月の家賃を支払うことで初期投資の費用をかなり減らし、有料老人ホームの月々の売り上げから建物を賃貸している家賃を支払っていくというモデルに変わってきています

入居金が0円など、費用が安い有料老人ホームは、施設の概要や重要事項説明書などを見ると建物の権利形態が「賃借」となっていることが多いです。賃借となっている場合には、このコラムで紹介したような運営モデルであるということです。このモデルの場合には、入居率が下がると家賃や経費が売上を上回るので赤字になります。そのため、事業者側は高い入居率を維持していくことが必要であり、そのために入居を促進するための営業をしますし、今入居している方も大切にしないとなりません。

入居金なしの有料老人ホームは質が悪いわけではない

入居金が1億円の有料老人ホームと、 入居金なしの有料老人ホームを比較したとき、入居金の有無だけで施設の質の良し悪しが分かるわけではありません。高い入居金を支払う施設の場合には、職員の数が充実していたり、 職員のマナーなどの教育が行き届いていたり、フィットネスや娯楽などの施設が充実しているなどの利点はあると思います。
介護が必要な状態になった方が生活するという意味では、入居金が高い有料老人ホームでも、入居金なしの有料老人ホームでもその有無だけで介護の質は判断できません。
入居金0円で運営している施設というのは、不動産の部分のモデルが違っているという点が最も大きな違いであり、介護やサービスの部分はまた別の問題です。

入居金なしの有料老人ホームは、入居しやすく退去もしやすい利点がある

介護やサービスの部分については、入居金0円であれば入居もしやすいですし、何年以上すまなくちゃならないという縛りもないので退去もしやすいという利点があります。この利点は入居者側にとっての利点であり、事業者側としてはサービスや対応に手を抜くと簡単に退去されてしまうという難しさになっています。

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入居金0円で月額費用も安い、入居率や平均入居期間が長い施設がおすすめ

入居金0円で、月額費用も安めに設定されていても、いつも満室の施設は、その状況からも「退去したくなるほどサービスが悪いわけではない」ということは確認できると思います。
もし50部屋ある有料老人ホームで、48部屋埋まっているとしたら48名の入居者やその家族はその有料老人ホームのサービス内容などに納得していることが入居率という数字からわかります。もし入居相談や見学時に確認するとしたら、平均するとどれぐらいの期間入居している人が多いかということを聞くと、満足して長くいる入居者がどれぐらいいるのかを間接的に確認することができます。 老人ホームのサービスが気に入らなかったりトラブルが多発していたりしていると、3、4ヶ月で別の施設に退去するという話はよく聞きます。

入居金が1億円の老人ホームと入居金0円の違いを知り、良い施設選びを!

入居金が1億円の施設には、その施設にしかない特別な待遇や特別な設備があるかもしれませんが、そこまで資金力がない普通の人たちにとっては入居金0円で月額費用も安い、入居率や平均入居期間が長い施設がコストパフォーマンスが良くハズレが少ないと考えます。
施設選びのときの参考になれば幸いです。

入居金0円で月額料金も安めの有料老人ホームの例

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